二手房買賣中定金、違約金和增值損害的關聯
節目主持人：諸位觀眾們大家好!歡迎趕到當期刑事辯護律師直播房間，我是主持人解釋，當期頻道的主題風格是：“二手房買賣中的定金、違約金和增值損害的關聯難題”，二手房買賣一但產生糾紛案件，就遭遇著定金義務，毀約賠付及房子增值的賠付難題。今日，大家榮幸請到知名房產律師靳雙權老先生，緊緊圍繞二手房交易中的這種難題，回應有關的法律問題，請來靳刑事辯護律師!靳刑事辯護律師，你好!
靳雙權刑事辯護律師：您好。
節目主持人：它是啊假如說我要買個房我已經交了錢了可是之后我突然間就不愿買來，這類狀況我能規定賣方幫我退嗎?
靳雙權刑事辯護律師：這類狀況便是為了更好地方毀約了，一般可用定金規律，假如你購房不愿買啦，你需要缺失定金，假如賣方不愿賣了要二倍退定金，可是在實踐活動之中啊，假如你要想把房子要回家，許多買家他是有一些方法的，例如我簽了買賣協議付了定金之后，你的定金那便是正式合同還沒簽呢，隨后你能跟賣方再去商議合同書的內容，在商議的全過程之中，假如內容沒有達成一致，這一不可以視作一方的原因，視作彼此就內容沒有商談取得成功，這類狀況呢，定金就需要盡數退還，也不必扣定金也不必二倍退定金，因此 購房就把握住了這一點，就跟你故意商談!簽我還是有簽的，可是你拿過來買賣協議之后，我講這條文不符我規定，那條文不符我的規定，總之總而言之你如何設置都不符我的規定，那樣就沒有辦法達成一致，因此 他有可能把定金要回家。
節目主持人：假如簽署房屋合同購房，這個時候啊賣方忽然對我說他不賣了，合同書承諾了定金和違約金，那么這個時候二者能另外可用嗎?
靳雙權刑事辯護律師：是否能另外可用，需看定金的特性，定金它還分成三種，**種的叫定約定金;便說現在我看喜歡你房子了我先交十萬塊錢把房子定出來，那么明日就要簽正式合同，這就訂立定金;第二種狀況就履行合同定金，便是我們簽宣布買賣協議中也有一條，合同書簽了，你先交我五十萬定金，隨后多久再交首付款，這一定金事實上便是早已簽了宣布買賣協議了，這叫履行合同定金;也有第三種狀況叫毀約定金，就是合同書中也有一條，說你付五十萬，可是假如說你沒賣了，你能毀約，可是你需要二倍退五十萬，假如你需要不買來，這五十萬收走，這類便是以不必定金或是二倍退定金為標準為成本終止合同的，假如那樣承諾，就叫就叫毀約定金。假如說履行合同定金或是毀約定金，和違約金都另外承諾的，假如給你導致損害非常大的狀況下，能夠另外可用。
節目主持人：那么假如說房子增值高過違約金，我是否可以使規定賠付增值的這一部分嗎?
靳雙權刑事辯護律師：這自然就行了，實踐活動之中這個問題是普遍的，就是我簽了買賣協議之后，簽訂合同的情況下房價三百萬，可是如今執行全過程之中，例如執行了個大半年早已漲成了400萬，漲成400萬之后賣方忽然不愿賣了，那我講即使了，我不買來，可是假如合同書承諾了10%的違約金是三十萬，可是增值早已升了一百萬了，那承諾的這一違約金也無法挽回我的損害，那么依照法律法規呢，給你導致的損害高過違約金的，你能規定依照具體損害賠償。
節目主持人：那賣方假如說房子我不會賣了，賠付你20%的賠償費呢?
靳雙權刑事辯護律師：這一就是彼此簽了買賣協議之后，合同書中講了一方毀約要賠付另一方20%的違約金，可是并不代表著你賣方就會有解除權，賣方以付20%違約金就可以單方面終止合同，這類叫法不是創立的，就是賣方你你毀約了，買家有決定權，買家可以說你即然不賣了，那因為我不用了，你賠付我20%吧，買家還可以挑選說，違約金我別，我要房子，它是法律法規也可以適用把房子買下，賣方沒有這一決定權。
節目主持人：那房子的增值的金額如何確定呢?
靳雙權刑事辯護律師：這一房子增值啊，一般需要評定，人民法院會授權委托社會發展上的這類經營規模較為大的資產評估機構，對房子的市場價開展評定，評定他的價格究竟多少錢，隨后來處理賠付你損害的難題。
節目主持人：那評定的價格是否會比銷售市場價格要低呢?
靳雙權刑事辯護律師：這就是我們一般普通百姓的一個錯誤觀念，一直覺得成交價比市價低，事實上也是許多中介公司的欺詐，她們怎么會造成這類欺詐呢?中介公司她們觸碰數最多的是貸款，你要想向銀行貸款三百萬，金融機構講了要向你貸款三百萬，牽涉到我給你貸多少，那么我需要對你房子的使用**開展評定，評定完后以后大家依據評定的使用**來決定我貸你要多少錢，不可以大家兩人講了要多少錢便是要多少錢，金融機構找的這一資產評估公司呢，是為銀行服務的，假如評定的價格太高，未來假如銷售市場發生變化，買家不還款了，那金融機構要把這個房子競拍，隨后立即地把錢取回來，但假如你評定的價格太高，以很高的價格你賣不掉，因此 金融機構為了更好地維護本身的利益，他的資產評估公司的成交價一般比市價要低20%，這就是我們中介公司常常碰到的，因此 便說這一成交價一般比市價要低，但假如請律師打官司的全過程之中，人民法院找的這一資產評估機構，他這一評定結果，就合乎市價了，就并不是比市價低。
節目主持人：資產評估機構如何評定的呢?
靳雙權刑事辯護律師：她們資產評估機構呢一般有二種方式，**種呢叫市場比較法;第二種呢叫成本計算方式。市場比較法呢就是這一資產評估公司到這個住宅小區的附近的中介公司去調研一下，近期交易量的有多少套，隨后與我評定的這一標底房型一樣的，換句話說樓房一樣的房屋朝向一樣的，賣價多少錢，根據銷售市場上的一些調查，乃至能夠到建設局去看一下她們交易量的價格開展調查，但市建委的那一個價格一般并不是尤其豐厚，還能夠根據在網上的一些交易量紀錄上去開展查看，隨后根據很多的數據信息來剖析，在大家交易量，或是產生異議的情況下，這一市價究竟多少錢，先算出價格隨后再乘于你的總面積，得到這一市價;第二種叫成本計算方式，成本計算方式就是，我算一下房地產商如今要在這兒建房子，拿地是要多少錢，取得地之后，建筑工程公司要在這兒建房子，這一成本費資金投入多少錢，包含這一工作人員的勞務公司的成本費，也有需要繳納是多少稅款的成本費，就是各種各樣的成本費加起來之后，得到這一房子建起來，室內裝修好啦，賣給你，需要要多少錢。一般來說，這一成本計算法和市場比較法的評定結果差別不容易很大，便是這二種方法。
節目主持人：特別感謝靳刑事辯護律師的寶貴時間，大家下一期再見了!
編輯推薦
最新發布
熱門標簽
-
推薦城市
-
新樓盤推薦
-
小區動態
